公募 REITs（不动产投资信托基金）是 2021 年后在 A 股市场推出的新型产品，把高速公路、产业园、仓储物流等大型不动产的现金流分成小份卖给投资者。
一、REITs 的本质
它不是传统意义上的“基金”，本质是把不动产证券化。投资者买入 REITs，相当于成为这个物业的“小股东”，按比例分享租金等经营性现金流。
二、收益构成
1. 现金分红：根据底层资产经营情况派发现金，监管要求分配比例不低于 90%。
2. 资本利得：在交易所上市，价格随买卖波动。
三、交易规则
1. 上市首日涨跌幅 30%，后续每日 ±10%，T+1 交易。
2. 最小买入 1000 份，1 份通常对应 1 元到几元。
3. 战略配售、网下认购、网上认购三种参与方式，普通投资者可参与网上认购。
四、风险
1. 底层资产质量差、现金流不及预期，分红会下降。
2. 利率上行环境下，REITs 价格可能下跌。
3. 流动性不如股票，部分品种日成交额仅几百万。
4. 分红不免税，按基金分红规则处理。
五、配置建议
1. REITs 与股票相关性低，可作为资产配置中的“另类收益”。
2. 配置比例建议占整体仓位的 5% 到 15%。
3. 优先选择底层资产地理位置好、租约长、运营方有实力的项目。REITs 不是稳赚，但作为长期持有的现金流资产，是抗通胀的好工具。